相続ブログ

2020年4月13日 月曜日

コンビニやファミレスで利用 事業用定期借地権の評価

コンビニ等のロードサイド型事業で利用
 事業用定期借地権とは、事業用建物の所有目的に限定された定期借地権です。コンビニエンスストアや、ファミリーレストラン、スーパーなどロードサイド型の外食店舗・量販店などで利用されています。
 これらの店舗等は建築費が安く、出店・撤退を頻繁に行うため、短期投資型ビジネスとしての利用が想定されていました。そのため、この借地権の存続期間は、当初「10年以上20年以下」とされていました。
現在では、不動産の流動化・証券化が進んだことで、事業用定期借地権の大型商業施設や物流センターの利用例(長期投資型ビジネス)も出てきたことから、法改正を経て、存続期間が「短期型」と「長期型」の2つのタイプに区分されています。
(事業用定期借地権)
  短期型  長期型
借地権の
存続期間 
10年以上
30年未満 
30年以上
50年未満
契約更新
再築による延長
建物買取請求 
なし  あり(特約で
排除可)

 なお、事業用定期借地権の設定契約は、公正証書により行わなければなりません。
事業用定期借地権の評価
 定期借地権は、原則として更新や期間延長がなく、土地を更地で返還することから、契約期間終了時には借地人に帰属する価値はゼロとなります。事業用定期借地権の評価は、他の定期借地権と同様に、課税上の弊害がない限り、次の算式による簡便法評価が認められています。
(自用地価額)×(定期借地権割合)
×(逓減率)
(定期借地権割合)
設定時の経済的利益/設定時の通常の価額
(逓減率)※基準年利率ベース
残存年数に応ずる複利年金現価率
/設定期間に応ずる複利年金現価率
事業用借地権の目的とされる宅地の評価
 事業用定期借地権の目的とされる宅地の評価は、一般的定期借地権の目的とされる宅地と異なり、底地割合を用いず、次の算式により評価します。
次の①と②のいずれか低い金額
① 自用地価額-定期借地権の評価額
② 自用地価額×残存期間に応ずる割合


投稿者 内山篤税理士事務所


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